إجراءات وفحوصات مكافحة غسل الأموال للوكلاء العقاريين

لا يقتصر العمل في مجال العقارات على إتمام المعاملات العقارية فقط، بل يتطلب الأمر بناء علاقات ثقة والالتزام بالمعايير القانونية. تتطلب عملية مكافحة غسل الأموال للوكلاء العقاريين جهداً ووقتاً طويلاً، حيث تشمل مهام مثل التحقق من هويات العملاء ومصادر الأموال المستخدمة. نقدم لكم في هذه المقالة مبادئ مكافحة غسيل الأموال المصممة خصيصاً لوكلاء العقارات.

فحوصات مكافحة غسل الأموال للوكلاء العقاريين

تشمل فحوصات مكافحة غسل الأموال للوكلاء العقاريين مجموعة من الإجراءات والتدابير التي يعتمدها المتخصصون في مجال العقارات لمنع وكشف الأنشطة المرتبطة بغسل الأموال والجرائم المالية الأخرى.

نظراً للأموال الضخمة المتداولة فيه، يُعتبر القطاع العقاري موضع اهتمام خاص في جهود مكافحة غسيل الأموال. ومن هنا، تصبح الفحوصات اللازمة للوقاية من هذا القطاع أمراً رئيسياً. يهدف هذا الجهد إلى التأكد من عدم استغلال المشاركين في صفقات العقارات لغسل الأموال.

في المملكة العربية السعودية، على سبيل المثال، يتعين على الوكلاء العقاريين والمكاتب العقارية الالتزام بقوانين مكافحة غسل الأموال ولوائحها التنفيذية. وفقًا لوزارة التجارة والاستثمار في المملكة، يُرتبط غسل الأموال في العقارات عادةً بالمجتمعات التي تعتمد بشكل كبير على المعاملات النقدية، وتختلف الطرق المستخدمة لغسل الأموال في العقارات حسب الظروف الفردية للصفقات. لذا، يُعد الامتثال لقوانين مكافحة غسل الأموال أمرًا إلزاميًا بالنسبة للوكلاء العقاريين في المملكة العربية السعودية.

مثال: عقوبات الإيرادات والجمارك البريطانية على الوكلاء العقاريين

في عام 2022، كشفت HM Revenue and Customs (HMRC) عن تغريم 68 وكيلاً عقارياً جماعياً بمبلغ قدره 519,645 جنيهًا إسترلينيًا لانتهاكهم للوائح مكافحة غسيل الأموال. وقد شهدت هذه العملية أول محاكمة لوكيل عقاري للتداول دون التسجيل لدى HMRC.

مؤشرات الأنشطة المشبوهة في المعاملات العقارية

تُشير علامات ومؤشرات الأنشطة المشبوهة في المعاملات العقارية إلى وجود أنشطة غير عادية أو غير مشروعة قد تنذر بحدوث غسيل أموال أو انتهاك للقوانين المالية. تستدعي هذه العلامات الحمراء التحقيق الدقيق لضمان مطابقة الأنشطة العقارية للقوانين والتشريعات المالية المعمول بها.

تشمل هذه المؤشرات:

1. تغيير كبير في سعر العقار مقارنة بقيمته السوقية.

2. شراء العقارات بشكل متكرر يفوق القدرة المالية المعتادة للمشتري.

3. تسجيل ملكية العقار تحت شركة تابعة للعميل.

4. طلب تعديلات على العقار ودفع الثمن نقدًا مع النية في إعادة بيعه بقيمة أعلى.

5. دفع مبالغ كبيرة نقدًا مع طلب إرجاع الوديعة بعد ذلك.

6. دفع الوديعة باستخدام شيك مصدره طرف ثالث مشبوه.

7. عدم إجراء فحص دقيق للعقار قبل الشراء.

8. اقتناء عقارات بشكل سريع دون النظر إلى موقعها أو حالتها.

9. بيع العقارات بسرعة دون الاهتمام بالسعر.

10. تسجيل العقار باسم شخص آخر لإخفاء ملكيته الحقيقية.

11. شراء العقارات بسعر مبالغ فيه مع اتفاق على إعادة الفرق خارج القنوات الرسمية.

12. الدفع بأموال من بلدان معروفة بمخاطرها المالية.

13. طلب تحويل أموال عقارية إلى دول ذات مخاطر مالية عالية.

14. المشاركة في عمليات معقدة لتداول العقارات.

15. تغيير الاسماء في عمليات الشراء بشكل متكرر.

16. شراء العقارات بأسماء مزيفة.

17. تغيير المشتري في المرحلة الأخيرة دون تفسير واضح.

18. استخدام مصادر تمويل غير عادية أو أجنبية.

19. القيام بعمليات لإخفاء مصادر الأموال غير المشروعة.

20. استثمار الأموال في منتجعات سياحية لتبديد أثر المال غير المشروع.

الجوانب الرئيسية لفحوصات مكافحة غسل الأموال للوكلاء العقاريين 

تشمل الجوانب الرئيسية لفحوصات مكافحة غسل الأموال للوكلاء العقاريين، ولكن لا تقتصر على:

1. العناية الواجبة تجاه العملاء (CDD): يتطلب من الوكلاء العقاريين إجراء فحوصات خلفية شاملة لعملائهم، بما في ذلك التحقق من هويات الأطراف المعنية وتقييم شرعية أموالهم.

2. العناية الواجبة المعززة (EDD): في بعض المواقف عالية المخاطر، قد يحتاج الوكلاء العقاريون إلى اتخاذ إجراءات إضافية للعناية الواجبة، مثل جمع معلومات إضافية للتخفيف من المخاطر العالية.

3. مراقبة المعاملات: يجب على الوكلاء العقاريين مراقبة المعاملات بحثًا عن أي أنشطة غير عادية أو مشبوهة.

4. حفظ السجلات: الاحتفاظ بسجلات مفصلة للمعاملات ومعلومات العملاء وفحوصات مكافحة غسل الأموال جانبًا أساسيًا من الامتثال.

5. التحقق من مصدر الأموال (SoF) ومصدر الثروة (SoW): يجب على الوكلاء التحقق من مصدر الأموال المستخدمة في المعاملات العقارية وفهم الثروة الإجمالية للعميل.

6. التدريب والتوعية: يجب على الوكلاء التأكد من أن موظفيهم مدربون تدريبًا كافيًا وعلى دراية بلوائح مكافحة غسل الأموال.

7. تقييم المخاطر: إجراء تقييمات المخاطر لتحديد وتقييم مخاطر غسيل الأموال المحتملة المرتبطة بعملاء أو معاملات أو مناطق جغرافية محددة.

8. الامتثال للمتطلبات التنظيمية: يحتاج الوكلاء العقاريون إلى مواكبة لوائح مكافحة غسل الأموال ذات الصلة والامتثال للمبادئ التوجيهية المعمول بها.

استراتيجيات تقييم المخاطر في المعاملات العقارية

 يشمل فهم وإدارة المخاطر في المعاملات العقارية على:

1. تحديد المخاطر: تحديد أنواع المخاطر وتقييمها.

2. العناية الواجبة: التحقق من شرعية التوثيق والملكية.

3. مخاطر السوق: تحليل اتجاهات السوق والعوامل الاقتصادية.

4. المخاطر المالية: تقييم الاستقرار المالي للأطراف المعنية.

5. التدقيق المطلوب: الامتثال للوائح والمتطلبات القانونية والتنظيمية.

6. المخاطر البيئية والمادية: تقييم المخاطر البيئية والحالة المادية للعقارات.

7. هيكل الصفقة: تحليل المخاطر المرتبطة بالهيكل المعاملاتي.

8. المخاطر القانونية: تحديد المخاطر القانونية والامتثال للقوانين واللوائح.

9. تغطية التأمين: تقييم الحاجة للتأمين وتوفير التغطية الكافية.

10. استراتيجيات التخفيف: وضع استراتيجيات لتقليل المخاطر المحتملة.

11. التوثيق والتواصل: توثيق جوانب التقييم والتواصل الفعّال مع الأطراف المعنية.

كيف تساعد منصة فوكال الوكلاء العقاريين على الامتثال؟

واجهت أصيل، المنصة السعودية الرائدة في الاستثمار الجماعي في القطاع العقاري، تحديات كبيرة في تأهيل العملاء وتقييم المخاطر وقابلية التوسع، نظرًا للعمليات اليدوية التي كانت تعتمد عليها. وفي مرحلة لاحقة، اتخذت أصيل خطوة جريئة بتبني منصة فوكال لأتمتة العمليات وتعزيز الامتثال.

وكان لمنصة فوكال تأثيرا كبير اعلى إجراءات الامتثال في أصيل، حيث أدى إلى تقليل وقت الإعداد بنسبة 87% ليصبح 40 ثانية فقط، مما ساعد على تمكين العملاء من الانضمام بسرعة وسلاسة. ولم تكن الفوائد تقتصر على ذلك، بل أتاحت منصة فوكال المدعومة بالذكاء الاصطناعي تحقيق نمو بنسبة 250%، إضافة إلى تقديم تقييم شامل للمخاطر والتخلص من الجهود اليدوية والتنبيهات الزائفة والأخطاء البشرية.
‍

توفر منصة فوكال حلولا شاملة لمكافحة غسل الأموال للوكلاء العقاريين، وذلك عن طريق:

1. متطلبات "اعرف عميلك" والعناية الواجبة: يوفر فوكال الأدوات اللازمة لتنفيذ عمليات العناية الواجبة والتحقق من هوية العملاء بسرعة ودقة، مما يساعد في تجنب المخاطر القانونية والغرامات.

2. التكنولوجيا المتقدمة: يعتمد فوكال على التكنولوجيا المتقدمة لأتمتة جميع عمليات مراقبة مكافحة غسل الأموال، مما يوفر وقتاً وجهداً لوكلاء العقارات ويضمن الامتثال المستمر.

3. قاعدة بيانات شاملة: تتضمن قاعدة بيانات فوكال الأشخاص السياسيين ذوي المخاطر العالية (PEP) والأفراد المحظورين، وقوائم العقوبات، مما يسهل على الوكلاء العقاريين التحقق من عملائهم بشكل فعال وفي الوقت الفعلي.

كلمة أخيرة

يظهر أن القطاع العقاري معرض لمخاطر غسيل الأموال بشكل كبير، ولذلك يصبح أمرًا ضروريًا إجراء فحوصات مكافحة غسل الأموال للوكلاء العقاريين. يلعب الامتثال لهذه الفحوصات والالتزام بالقواعد دورًا مهمًا في تجنب العقوبات. بالإضافة إلى ذلك، فإن اعتماد التقنيات المتقدمة مثل منصة فوكال يعتبر خطوة استراتيجية لتنفيذ فحوصات مكافحة غسيل الأموال للوكلاء العقاريين. ويتجاوز دور فوكال في ذلك تحقيق الامتثال فقط، بل يساهم أيضًا في تعزيز كفاءة العمليات بشكل عام.

الأسئلة الشائعة

Q1. كيف يمكن اكتشاف المعاملات المشبوهة في العقارات؟

للحد من غسيل الأموال بشكل فعال، يجب على وكلاء العقارات الاطلاع على الأنماط غير العادية المتعلقة بالمخاطر التالية:

- مخاطر العملاء

- مخاطر المعاملات

- المخاطر الجغرافية

Q2. لماذا يعتبر تقديم تقرير عن الأنشطة المشبوهة (SAR) مهمًا لوكلاء العقارات؟

يعد تقديم تقرير عن النشاط المشبوه (SAR) ضروريّا لوكلاء العقارات لأنه يساهم في منع غسيل الأموال وتمويل الإرهاب، ويُعد إجراءً هامًا عندما يُشتبه في المشترين. كما يمكن أن يؤدي تأخير تقديم تقرير SAR إلى فرض عقوبات تنظيمية.

Q3. ما هي متطلبات "اعرف عميلك" (KYC) لوكلاء العقارات؟

تتضمن متطلبات "اعرف عميلك" (KYC) لوكلاء العقارات تنفيذ إجراءات رقابية لتحديد وتخفيف المخاطر المرتبطة بالأنشطة المالية غير القانونية مثل غسيل الأموال وتمويل الإرهاب والفساد والاحتيال. يشمل ذلك:

- جمع معلومات دقيقة عن العميل

- تحديد مستوى مخاطر العميل من خلال إجراءات العناية الواجبة

- وضع برنامج مراقبة مصمم خصيصًا لمستوى المخاطر، والامتثال لقوانين جميع المؤسسات الرقابية المعنية بالإجراءات المالية مثل مجموعة العمل المالي (FATF)