تحت رؤية المملكة 2030، تسعى المملكة العربية السعودية إلى زيادة معدل تملك المنازل بين المواطنين البالغين إلى 70% بحلول عام 2030، بعد أن كان 47% في السابق. ولتحقيق هذا الهدف الطموح، قامت الحكومة بتحديث قوانين الرهن العقاري وأطلقت برامج مالية تهدف إلى تسهيل عملية شراء المنازل للمواطنين السعوديين.
وقد أسفرت هذه الجهود عن زيادة ملحوظة في الموافقات على القروض العقارية، إلا أن هذا التقدم قد يصاحبه أيضًا ارتفاع في حالات الاحتيال العقاري.
ما هو الاحتيال العقاري؟
في الولايات المتحدة فقط، وُجد أن حالات الاحتيال في طلبات الرهن العقاري تصل إلى حوالي 1 من كل 123 طلبًا! فما هو الاحتيال العقاري؟ يُعرّف الاحتيال العقاري بأنه أي تزوير أو تقديم معلومات غير صحيحة عن عمد، سواء كان ذلك بالإغفال أو التزوير، وذلك خلال عملية تقديم طلب الرهن العقاري أو أثناء إجراءات الإقراض.
في العديد من الحالات، يرتكب الأفراد الاحتيال في طلبات الرهن العقاري بهدف الحصول على قرض لم يكن من الممكن الموافقة عليه لهم في الظروف العادية، أي دون التلاعب في المعلومات.
من أبرز أساليب الاحتيال العقاري الشائعة نجد الاحتيال في الدخل وسرقة الهوية.
تصنيفات الاحتيال العقاري
يمكن تصنيف الاحتيال العقاري إلى فئتين رئيسيتين:
- الاحتيال للحصول على ملكية أو مسكن: يحدث هذا النوع من الاحتيال عندما يقوم المقترضون بتقديم معلومات غير صحيحة عن وضعهم المالي بهدف الحصول على قرض عقاري لا يستحقونه. قد يتضمن ذلك المبالغة في تقدير الدخل، الكذب بشأن الوظيفة أو مصدر الدخل، أو تقديم مستندات مزورة مثل كشوف الحسابات المصرفية أو الإقرارات الضريبية.
قد يدّعي بعض المقترضين أيضًا أن العقار هو مسكنهم الرئيسي، بينما هو في الحقيقة منزل ثانوي، والهدف الأساسي هنا هو الحصول على قرض عقاري لعقار كان لن يُوافق عليه بناءً على الوضع المالي الحقيقي للمقترض. قد يؤدي هذا النوع من الاحتيال إلى تراكم الديون، مما يؤدي إلى حدوث تخلف عن السداد وخسائر مالية للمقرضين، فضلاً عن المشاكل طويلة الأمد التي قد يواجهها سوق الإسكان بشكل عام.
- الاحتيال من أجل الربح: من الأمثلة على هذا النوع من الاحتيال قيام المثمن بتضخيم قيمة العقار عمدًا لمساعدة المقترض في الحصول على قرض أكبر. في المقابل، قد يحصل الشخص المتورط في الاحتيال على مكافأة مالية أو عمولة. مما يعني أن الاحتيال من أجل الربح يشمل أشخاصًا من داخل قطاع الرهن العقاري، مثل موظفي القروض أو الوسطاء، الذين يتمتعون بسلطة تتيح لهم استغلال مواقعهم الوظيفية لتحقيق منفعة مالية.
اقرأ المزيد: كيفية منع الاحتيال العقاري: دليل للمؤسسات المالية
11 نوعًا من الاحتيال العقاري
مثل الأنواع الأخرى من الاحتيال، ينقسم الاحتيال العقاري إلى عدة أنواع؛ بعضها بسيط، مثل الكذب بشأن الدخل، بينما البعض الآخر معقد ويستلزم تآمرات متعددة.
- الاحتيال للحصول على ملكية أو مسكن: يعد هذا النوع من الاحتيال العقاري الأكثر شيوعًا، حيث يقوم المقترضون بتقديم معلومات غير صحيحة حول وضعهم المالي بهدف الحصول على قرض عقاري. قد يبالغون في دخلهم، أو يختلقون تفاصيل متعلقة بوظائفهم، أو حتى يقدمون مستندات مزورة للتأهل للحصول على قرض كانوا في الأصل غير مؤهلين للحصول عليه.
- الاحتيال من أجل الربح: كما ذُكر سابقًا، يشمل الاحتيال من أجل الربح التعاون بين المحتال وأحد الأفراد داخل القطاع العقاري، مثل الوسطاء.
- خطط الشراء عبر وسيط وهمي: المشتري الوهمي هو شخص يتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري نيابة عن شخص آخر، وهو المشتري الحقيقي الذي ربما لا يستطيع تحمل القرض بسبب ضعفه المالي أو سجل ائتماني غير جيد. في الواقع، لا ينوي المشتري الوهمي الإقامة في العقار، وقد يقوم لاحقًا بتحويل ملكية العقار إلى المشتري الفعلي لمساعدته في إخفاء هويته الحقيقية وتفادي القيود المتعلقة بالقرض.
- احتيال التقييم: يحدث احتيال التقييم عندما يقوم المثمن بتضخيم قيمة العقار عمدًا، مما يمكّن المقترض من الحصول على قرض أكبر من القيمة الفعلية للعقار. في بعض الحالات، قد يقوم المثمن بتقليل قيمة العقار لمساعدة المستثمرين في الحصول عليه بسعر أقل. يُعد هذا النوع من الاحتيال من الأساليب الشائعة لزيادة حجم القروض بشكل غير قانوني.
- احتيال تأجير الأصول: في احتيال تأجير الأصول، يقوم مقدمو طلبات القروض باستئجار أصول مثل السيارات أو المنازل أو حتى مستندات مالية مثل كشوف الرواتب، وذلك لإظهار أنهم في وضع مالي أقوى مما هم عليه في الواقع. بعد الموافقة على القرض، يعيدون الأصول المستأجرة إلى أصحابها الأصليين.
- احتيال تجميع رأس المال: يتضمن هذا النوع من الاحتيال استخدام المشتري الوهمي للحصول على قرض عقاري باستخدام معلومات مغلوطة. بعد الموافقة على القرض، يقوم المستثمر (الذي هو المشتري الفعلي) بتأجير العقار، جمع الإيجار دون سداد القرض. في النهاية، يدخل العقار في الحجز، بينما يحقق المستثمر أرباحًا من الإيجارات حتى يستولي المقرض على العقار.
- احتيالات الرهن العقاري: تستهدف هذه الاحتيالات أصحاب المنازل الذين يواجهون الحجز العقاري، حيث يعد المحتالون هؤلاء الأشخاص بحماية ممتلكاتهم عن طريق تحويل ملكيتها إلى مستثمر طرف ثالث، ليتم بيع العقار لاحقًا لتحقيق ربح باستخدام تقييم مزور. يعتقد صاحب المنزل أنه سيظل قادرًا على تأجير العقار وشرائه لاحقًا، إلا أن المحتالين لا يلتزمون بسداد القرض.
- استخدام هوية مزورة: يحدث هذا النوع من الاحتيال عندما يستخدم المحتالون هويات مسروقة أو مزورة للتقدم للحصول على قرض عقاري. قد يستخدم المحتال، على سبيل المثال، رقم الضمان الاجتماعي لشخص آخر أو مستندات مثل كشوف الرواتب، مما يمكّنه من الحصول على قرض عقاري لعقار لا يمتلكه.
- التلاعب العقاري: يشمل التلاعب العقاري شراء العقار بسعر منخفض ومن ثم إعادة بيعه بسعر أعلى بكثير، عادة بمساعدة من مثمن فاسد يقوم بتضخيم قيمة العقار.
اقرأ المزيد: قواعد اكتشاف الاحتيال
- خطط بونزي واحتيالات الاستثمار: تتمثل هذه الخطط في بيع العقارات بأسعار مرتفعة للمستثمرين مع وعد بعوائد مالية عالية، لكن العوائد الفعلية تُدفع من أموال المستثمرين الجدد وليس من الأرباح الحقيقية. يعتمد هذا النوع من الاحتيال على تدفق مستمر للمستثمرين الجدد لاستمرار العملية الاحتيالية.
- خطط الشراء والتخلي: تتضمن هذه الخطة تقدُّم صاحب المنزل للحصول على قرض جديد لشراء عقار آخر بعد أن انخفضت قيمة عقاره الحالي تحت المبلغ الذي يدين به. بعدها يترك العقار القديم يدخل في الحجز العقاري، ليبدأ من جديد، مما يتسبب في خسارة المقرض للقرض الأصلي.
5 علامات تحذيرية شائعة لاحتيال الرهن العقاري
تعد علامات التحذير مؤشرات هامة وقوية يمكن للمؤسسات المالية الاستفادة منها لاكتشاف المحتالين قبل أن يقعوا ضحايا للاحتيال!
- معلومات غير متوافقة في طلبات القروض: عندما تتناقض البيانات المدخلة في الطلبات مع بعضها البعض، فهذا يشير إلى احتمال وجود تلاعب.
- المقترضون الذين يظهرون ترددًا في تقديم المستندات المطلوبة: في حال كان المقترض يتجنب أو يتأخر في تقديم الوثائق المطلوبة، قد يكون هذا مؤشرًا على محاولات للتمويه.
- إعادة التمويل المتكرر على نفس العقار: عندما يتم إعادة تمويل نفس العقار بشكل متكرر، قد يشير ذلك إلى محاولات الحصول على أموال إضافية دون الالتزام بالخطط الأصلية.
- حُزَم القروض التي تحتوي على بيانات غير مكتملة أو غير متسقة: قد تكون المستندات غير الواضحة أو التي تحتوي على معلومات غير متسقة دليلاً على أن هناك شيئًا غير صحيح في العملية.
- تغييرات مفاجئة وغير مبررة في قيمة العقار: إذا شهدت قيمة العقار تغييرات غير مفسرة أو غير منطقية، فهذا قد يكون منبهاً لاحتيال في التقييم أو في العروض المقدمة.
اقرأ المزيد: أفضل 10 برامج كشف الاحتيال
كيف يتم اكتشاف احتيال الرهن العقاري؟
يعتمد اكتشاف احتيال الرهن العقاري على مزيج متكامل من التكنولوجيا، والعمليات، والخبرة:
- التحليلات المتقدمة والذكاء الاصطناعي: تستخدم المؤسسات المالية تقنيات الذكاء الاصطناعي لمراجعة طلبات الرهن العقاري، حيث يساعد ذلك في اكتشاف أي شذوذ قد يشير إلى الاحتيال. كما أن الذكاء الاصطناعي يتعلم من حالات الاحتيال السابقة، مما يعزز دقته مع مرور الوقت.
- الموظفون المدربون جيدًا: رغم أهمية التكنولوجيا، فإن التدريب المتخصص للموظفين يعد أمرًا ضروريًا؛ إذ يجب أن يكون لديهم القدرة على اكتشاف المستندات المزورة والمعلومات غير المتسقة.
- التدقيق المنتظم: تُعتبر المراجعات الدورية لعمليات القروض أمرًا بالغ الأهمية لضمان الامتثال والشفافية والفعالية، مما يضمن سلامة النظام المالي.
الخاتمة
يُعد احتيال الرهن العقاري جريمة جنائية خطيرة، لكن من الجيد أنه إذا كان لديك نظام قوي قادر على اكتشاف الاحتيال في مراحله مبكرة، وموظفون مدربون بشكل جيد، فيمكن كشف المحتالين قبل وقوع الأضرار التي لا يمكن تصحيحها. لذا، فإن دمج الحلول المتقدمة المدعومة بالذكاء الاصطناعي مع موظفين متمكنين يعزز القدرة على الكشف المبكر ومنع احتيال الرهن العقاري بفعالية.
أسئلة شائعة حول احتيال الرهن العقاري
Q1. ما هو احتيال الرهن العقاري؟
يُعد تقديم أي معلومات كاذبة أو مزورة خلال عملية القرض العقاري احتيالاً في الرهن العقاري. يحدث ذلك عندما يقوم شخص بتقديم بيانات غير صحيحة أو يتعمد التلاعب بالمعلومات أثناء عملية تقديم الطلب.
Q2. ما هي أمثلة احتيال الرهن العقاري؟
من أبرز الأمثلة على احتيال الرهن العقاري: التلاعب في الدخل، التقييمات المزورة، وخطط المشتري الوهمي.
Q3. ما مدى شدة العقوبات على احتيال الرهن العقاري؟
تختلف العقوبات حسب نوع الاحتيال والقوانين المعمول بها في الدولة المعنية، ولكنها تشمل عادةً الغرامات المالية، وأحكام السجن، وقد تكون العقوبات أشد في حالات الاحتيال الجسيمة.
Q4. كيف يمكنني حماية مؤسستي من احتيال الرهن العقاري؟
من الضروري التحقق المستمر من صحة المعلومات، خاصة إذا بدت غير واقعية أو مفرطة. كما يُنصح باستخدام تقنيات مدعومة بالذكاء الاصطناعي لتحليل طلبات الرهن العقاري واكتشاف الأنماط المشبوهة التي قد تشير إلى وجود عمليات احتيال.
Request Demo.svg)
.svg)